每每谈起房价，总会有人抱怨当年错失良机，比如下面这位：
看似偶然的一次选择，却注定了接下来十几年的生活状态。决定当初方向的，正是当时的心态。
如今又有一些不恰当的心态出现。
01
将买房当成炒股
过分在意价格波动，总想在最低点入市，于是天天盯着大盘看。巴菲特都做不到的事情，普通人放弃就好了。
关注上海市房价变动趋势还好理解，更有甚者盯着全国数据：房价变动、土地红线、新生儿出生率、GDP增速等各种指标。
其实一点用没有，你又不会全国各个城市都买一套，看全国数据意义在哪？日本人口下滑时，东京人口却在增加。
不仅全国市场在分化，上海城市内部也不是铁板一块。
2017年初买房，通常被认为是站岗，但是也有不少区域涨幅可观；2020年8月至今，上海大涨，也有不少区域纹丝不动——均价涨幅6-7%之间，有些区域却高达30%。
你需要做的是 ，认真分析每个区域价值、未来发展以及当下价格，选择一个适合入手的标的，等待他价值变现。
好的标的是穿越周期的。
如果天天盯着大盘看，总想着抄底入市，极有可能一次又一次的错过机会。
02
由过去推断未来
最近环二经常被热心网友“教育”：
你凭什么不看好五大新城？当年莘庄一片农村，现在价格向市区看齐，五大新城早晚也会市区化。
好像环二成为最保守的那一个。
其实教育环二的网友，可能与25年前不看好莘庄的群体犯了同一个错误：根据过去经验判断未来。
建国后上海户籍接近冻结，直到九十年代才渐渐放开。内生发展背景下，城市结构没有大的变化，虽然杨浦、普陀甚至浦东不断开发，却以工人新村为主，地段优劣没有明显改观。
所以当莘庄、七宝、联洋大面积开发时，开发商说这里以后会成为市区，大家是不相信的，他们生活了几十年没出现过郊区成为市区的案例。
他们想不到的是，后来上海户籍松动，即使严格执行计划生育，20年间人口依旧翻了一倍。
这一拥而入的1000多万人，迅速将内外环间推到市区水平。
由过去经验判断未来，靠不住。
经历了20多年的迅速发展，大部分人被上海翻天覆地的变化刷新三观，原来看不上的地方，现在贷款都买不到。
所以再次出现新的规划时，这些人生怕错过机会，反而成为最为活跃的群体。
其实当上海放松落户条件时，说明时代又发生了扭转，过去的经验再次不能信任。
人口流入放缓，城市更新放缓。下图是贝壳上挂牌小区数据，2012-2017年间建设的小区，数量比2002-2007年间降低了40%以上。
2017年后，更是进一步萎缩。
更重要的是，小区体量也在变小。20年前，中远两湾城、上海康城这样的巨无霸小区大行其道，现在800户都算大体量小区。
所以今后20年的城市发展规律，与之前完全不同，千万不要盲目。
所以环二不是保守，环二才是激进——真正的激进是向几十年的经验开炮。
03
感性看待市场
直觉有时真的靠不住。
成奎安演了一辈子的反派，又一次突发奇想，为什么不演演正面人物？
于是在《穿牛仔裤的钟馗》中出演主角，妥妥的正面角色，然而票房一塌糊涂。市场调研时最大的问题就是：大家不相信这个满脸横肉的家伙是好人。
其实成奎安为人忠厚，待人宽容，在香港娱乐圈人缘极好。上海楼市也存在这样的“歧视”或者误解，比如宝山。
宝山确实是有些问题，规划混乱，东一榔头西一锤子，而且有宝钢、大场机场这样的硬伤，所以给人的印象很差。
所以没人认为这样的地方有前景，江湖一直流传着宝山“万年不涨”的传言。
其实只要做一下数据分析就能看到，宝山外环内是远远的跑赢大盘的。
相反，各路媒体经常曝光学区房再创新高，海防邨突破30万等等，让大家误以为学区房涨幅永远领先。
学区房确实很贵，以至于在你买的时候就已经很贵，与普通小区相比，涨幅并不一定具有优势。
买房时一定要将价值与价格分开对待，只要价格最够低，再差的地段、再破的房子价格都能翻倍。
相反，如果价格已经很高，再优质的标的也不一定跑赢通胀。当然，最靠谱的判断是数据分析，不要听江湖上人云亦云。
上述结论只针对价格涨幅，纯粹自住不考虑升值因素，还是喜欢哪买哪吧。
04
一切以自己为准
房地产行业过度感性，出现的另一个问题是：由自己出发判断市场，比如由自己收入判断房价：
我工资10年才翻了一倍，房价明显增长过快。
你工资仅涨了1倍，不代表平均工资也只涨1倍，更不代表“新来的”购房者也只涨了1倍。
大部分人的人生是平坦的，收入缓慢增加。新的产业、新的工作岗位的出现却是阶梯性的，每次产业革命都会出现一些“新贵”阶层，带动市场整体收入提升。
前面提到过一切以数据为准，我们通常用人均收入数据判断房价走势，其实有时也并不准确，顶起房价的更多的是这些“新贵”。
你们收入没有那么高，无所谓，活跃在市场上的人收入足够高就够了。
对于他们的购买力大家毋庸置疑，房价就是最好的声明。
由自己出发的另一个问题是，对地段、产品的趋势判断失误。
我们喜欢的地段，接下来的“新贵”不一定喜欢；我们喜欢的户型，接下来的“新贵”不一定喜欢。
以户型为例，20年前主流户型是100-120平左右2房，说明当时这样的户型一定是最好卖的。
开发商是一个趋利群体，最好的产品一定是取市场最大公约数——大部分人喜欢的东西才好卖。
5年前开始，90-100平三房开始广受欢迎，几乎成为开发商统一范式，之前的二手房户型大总价高，完全不是新房对手。
近十年成交新房户型占比
反过来讲，现在我们认为的优质户型，10年后还会受欢迎吗？
当然以上分析更多的侧重升值维度，完全不考虑房价涨跌的朋友可以忽视，你们喜欢哪里买哪里就好了。
不过环二一贯的观点是，即使是刚需，最好也兼顾升值因素，因为房地产天然的就具有投资属性。
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以上为正文
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